Meny
Bygging av nytt hus eller hytte er en kostbar investering. Er det i tillegg feil og mangler ved den nye boligen kan det få store konsekvenser for deg som kjøper. Heldigvis har du som medlem tre timer gratis advokathjelp som du kan bruke dersom du opplever mangler ved ny bolig. Her får du dessuten en liten innføring i hva du som kjøper har krav på.
Ved oppføring av en ny bolig vil kjøpet normalt være basert på et prospekt og eventuelt besiktigelse av en tomt. Dersom det foreligger mangler ved oppføring av ny bolig eller hytte, er rettighetene dine regulert av bustadoppføringsloven. Dette i motsetning til kjøp av brukte boliger og hytter, som reguleres av avhendingsloven. I utgangspunktet gjelder bustadoppføringslovens regler hvis det på avtaletidspunktet fortsatt gjenstår arbeider på boligen. Avtaler mellom privatpersoner og avtaler om salg av nye, ferdig oppførte boliger faller inn under avhendingsloven.
Som medlem har du tre timer gratis advokathjelp pr. kalenderår. Ut over gratistilbudet gjelder rabattert medlemspris på 1400 kr eks. mva.
I vurderingen av om det foreligger en mangel må det tas utgangspunkt i avtalen mellom deg som kjøper og entreprenøren. I prinsippet vil ethvert avvik mellom det som er avtalt og det som leveres utgjøre en mangel. Dersom avtalen ikke gir noe klart svar på hvilken kvalitet som kan forventes, vil vurderingen baseres på generelle kvalitetsnormer. Dette inkluderer for eksempel om entreprenørens levering oppfyller kravene til det som kalles alminnelig god bransjekvalitet.
Det vil også foreligge en mangel dersom det er gitt manglende eller uriktige opplysninger om arbeidet, materialene eller eiendommen som du måtte regne med å få, eller der det er gitt uriktige opplysninger i forbindelse med avtaleinngåelsen eller markedsføringen. En uriktig opplysning som regelmessig dukker opp i praksis er uriktige opplysninger om areal, såkalt arealavvik.
For å være sikker på at du har kravene dine i behold, er det viktig at du reklamerer i tide. Det er to reklamasjonsfrister å forholde seg til:
For det første må det reklameres innen rimelig tid etter at du har oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, typisk innen to måneder etter at du oppdaget mangelen. I tillegg er det en absolutt reklamasjonsfrist på fem år.
Normalt vil det ved overtagelse avholdes en overtakelsesforretning. I den forbindelse bør det skrives overtakelsesprotokoll som begge partene signerer. Overtakelsesprotokollen beskriver de feil og mangler som kjøperen mener foreligger.
I tillegg til reklamasjonsfristene, er det viktig å være klar over at krav kan gå tapt etter reglene om foreldelse. Den alminnelige foreldelsesfristen er 3 år.
Dersom det foreligger en mangel kan du i utgangspunktet holde tilbake deler av kjøpesummen, kreve mangelen rettet, kreve prisavslag, heve kjøpet og/eller kreve erstatning.
Kjøperens rett til å holde tilbake deler av kjøpesummen dersom det foreligger mangel ved kjøp av ny bolig eller hytte kan være en hensiktsmessig måte å få entreprenøren til å oppfylle sine forpliktelser på. Det er allikevel viktig at denne retten ikke misbrukes, da det er du som bærer risikoen for at tilbakeholdet er berettiget og at summen som tilbakeholdes ikke overstiger verdien av mangelen.
Retten til å kreve utbedring av en mangel gjelder både for kjøper og selger, og vil normalt være den mest praktiske måten å løse en mangel ved entreprenørens levering på. Utbedring av en mangel må skje innen rimelig tid etter at du påberopte deg mangelen og gjorde det mulig for entreprenøren å rette. Videre må du være klar over at entreprenøren i utgangspunktet har en utbedringsrett, noe som innebærer at entreprenøren har krav på å få rette mangelen dersom du gjør en mangel gjeldende. Du kan i utgangspunktet altså ikke velge å selv utbedre en mangel og deretter kreve erstatning eller prisavslag fra entreprenøren.
Dersom mangelen ikke blir rettet, kan du kreve prisavslag forutsatt at du ikke har avslått retting som entreprenøren har rett til å utføre. Prisavslaget skal som et utgangspunkt være lik kostnadene dine å få mangelen rettet. I de tilfeller kostnadene blir urimelig høye i forhold til det mangelen har å si for deg som kjøper, skal prisavslaget svare til den verdireduksjonen som mangelen medfører.
Videre kan du kreve erstatning for økonomisk tap som har oppstått som følge av en mangel, og som ikke er dekket ved prisavslag. Et unntak er hvis mangelen oppsto på grunn av en hindring utenfor entreprenørens kontroll, og det ikke er rimelig å forvente at entreprenøren kunne ha regnet med hindringen på avtaletiden, eller at entreprenøren kunne ha unngått følgene av hindringen.
For å kunne heve avtalen er det et vilkår at mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd. Du kan også heve avtalen før overtakelsestidspunktet dersom det er klart at ytelsen kommer til å få en mangel som innebærer et vesentlig avtalebrudd.
Avtaler om oppføring av nybygg kan ofte være omfattende, og mangler kan få store konsekvenser for deg som kjøper. For å forebygge at du kommer i uønskede situasjoner er det viktig å gjøre nødvendige undersøkelser før du forplikter deg gjennom avtale med entreprenør. Det kan være utfordrende å på egenhånd skulle finne ut hvilke rettigheter og krav du har som kjøper. Dersom du mener det foreligger en mangel, vil det ofte være fornuftig å engasjere juridisk bistand for å sikre at rettighetene og interessene dine blir best mulig ivaretatt.
Akademikerne Pluss har en avtale med Advokatfirmaet Nova som gir deg som medlem hele tre gratis timer med juridisk rådgivning innen en rekke fagområder. Gratistilbudet gjelder per kalenderår, og ut over dette gjelder en rabattert medlemspris på 1400 kr eks. mva.
Ønsker du å benytte medlemstilbudet hos Advokatfirmaet Nova til å få råd og hjelp rundt mangler ved ny bolig kan du ta kontakt gjennom link til kontaktskjemaet nedenfor.
