Reklamasjon ved kjøp av bolig

Kjøpere oppdager ofte feil og mangler ved bruktboligen de har kjøpt. Ikke sjeldent reises det spørsmål om kjøper har reklamert i tide. Hvor raskt må du som kjøper reagere, og hva må en reklamasjon inneholde?

Når starter reklamasjonsfristen å løpe?

Avhendingsloven, som gjelder for bruktboligkjøp, sier kort fortalt at kjøper må reklamere innen rimelig tid fra kjøper oppdaget eller burde oppdaget mangelen.

Det er ikke slik at ethvert symptom på avvik gjør at reklamasjonsfristen starter å løpe. Det er heller ikke slik at du som kjøper må ha full oversikt over mangelen og omfanget før fristen starter. Ytterligere vil det kunne gjelde ulike fristutgangspunkt for ulike mangler. En feil vi ofte ser, er at kjøpere først vil samle opp flere forhold før de reklamerer, eller at de venter med å reklamere til de føler seg helt sikre på at det foreligger en mangel. Da risikerer man at det er reklamert for sent.

Reklamasjonsfristen starter på det tidspunktet når det er rimelig at kjøper tar stilling til hvorvidt han eller hun vil gjøre forholdet gjeldende som mangel. Sagt på en annen måte – fristen løper fra det tidspunktet en har kunnskap om en mangel som kan danne grunnlag for et krav mot selger.

Det er ikke slik at ethvert avvik utløser plikt til å reklamere. Som kjøper har du også en viss tid på deg til å vurdere hva dette avviket innebærer og om det er naturlig at selger skal holdes ansvarlig. Vår anbefaling er like fullt at du reklamerer med en gang.

Fristutgangspunktet vil også påvirkes av de undersøkelsene som kjøper skal gjøre etter at boligen er overtatt. Kjøper skal undersøke eiendommen når han har rimelig mulighet til det slik god skikk tilsier. Kort fortalt bør du etter å ha overtatt boligen, sjekke at alt er som det skal være.

Hvor lang er reklamasjonsfristen?

Her er det viktig å være klar over at det er to frister man må forholde seg til. For det første er den absolutte fristen på 5 år etter at kjøper overtok boligen.

I tillegg må man imidlertid også reklamere “innen rimelig tid” innenfor disse 5 årene. Hva som anses som “rimelig tid” vil bero på en konkret vurdering i den enkelte sak. Høyesterett har imidlertid gitt føringer på at det bør reageres innen 2-3 måneder fra man oppdaget eller burde oppdaget et forhold. Dette indikerer at man må reagere raskt. Jo lenger det er siden du overtok boligen, jo strengere vurderes fristen.

Det er flere momenter som kan spille inn i vurderingen, men det greieste for deg som kjøper er å ikke tenke for mye, men sende en reklamasjon så tidlig som mulig. Selv om eksempelvis en fuktskade først kan virke liten, kan du senere oppdage at skadene er mye større og verre. Da kan du risikere å miste kravet ditt, dersom du ikke har reklamert med en gang.

Hva må reklamasjonen inneholde?

Det er ikke store krav til hva en reklamasjon må inneholde. Derfor er det heller ingen grunn til å sitte for lenge på gjerdet før man gjør noe.

En nøytral reklamasjon må gi informasjon om hva slags feil eller symptom på feil det er snakk om, og at du ønsker å reklamere på forholdet. Kort fortalt innebærer dette at du forteller at du har funnet en feil som du vil holde selger er ansvarlig for. Send reklamasjonen skriftlig.

Hva konkret du vil kreve, kan du komme tilbake til. Enten du vil at selger skal utbedre selv eller at du for eksempel vil kreve prisavslag og erstatning, så kan dette spesifiseres senere. Når du først har sendt en nøytral reklamasjon, så kan du f.eks. kontakte en takstmann som kan foreta en fagkyndig vurdering og utarbeide en skaderapport. Når du senere skal følge opp med en spesifisert reklamasjon (der du fremsetter et konkret krav) bør du i mange tilfeller ha en takstrapport som tar for seg årsak, omfang og estimerte utbedringskostnader. Da underbygger du den første reklamasjonen og kravet du fremsetter.

Du har reklamert for sent - er alt håp ute?

Har fristen løpt fra deg, kan du fortsatt ha en mulighet. Dette er en snever unntaksregel, men selger kan ikke påberope seg at du har reklamert for sent, dersom selger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller for øvrig har handlet i strid med god tro.

Denne bestemmelsen opphever både 5-årsfristen og den relative fristen om at du må reklamere “innen rimelig tid”.

Kort fortalt kan bestemmelsen benyttes dersom selger har kjent til eller måtte kjenne til mangelen og han kan klandres for ikke å ha opplyst kjøper om feilene. Enkelte ganger føler kjøpere seg lurt av selger ved at selger har holdt tilbake opplysninger om en feil. Da kan det være mulig at unntaksbestemmelsen kan benyttes.

Kun noen få linjer på en epost

Vårt råd er at du reklamerer straks til selger dersom du finner feil og mangler som det ikke var opplyst om da du kjøpte. Si heller ifra tidlig enn for sent, så slipper du diskusjon rundt dette. En reklamasjon er kun noen få linjer f. eks. på en e-post. I e-posten forteller du hva slags feil du har funnet og at du reklamerer på forholdet. Deretter kan du dokumentere og underbygge kravet ditt, som du oversender til selger.

Trenger du råd og veiledning?

Akademikerne Pluss har en avtale med Advokatfirmaet Nova som gir deg som medlem hele tre timer gratis advokathjelp innen en rekke fagområder. Gratistilbudet gjelder per kalenderår, og ut over dette gjelder en rabattert medlemspris på 1400 kr eks. mva. 

Ønsker du å benytte medlemstilbudet hos Advokatfirmaet Nova til å få råd om reklamasjon ved boligkjøp kan du ta kontakt gjennom link til kontaktskjemaet nedenfor.

Som medlem har du tre timer gratis rådgivning hos Advokatfirmaet Nova

Gi tilbakemelding